Budowa modeli finansowych jest sztuką. Jedynym sposobem na poprawę swojego rzemiosła jest budowanie różnych modeli finansowych w wielu gałęziach przemysłu. Spróbujmy wzorem dla inwestycji, które nie jest poza zasięgiem większości osób – nieruchomości inwestycyjnych. Zanim przejdziemy do budowy modelu finansowego, powinniśmy zadać sobie pytanie, co napędza biznes, jakimi się zajmujemy. Odpowiedź będzie miał znaczący wpływ na sposób zbudować modelu. Kto będzie go używać? Kto będzie używał tego modelu i co będą używać go? Spółka może mieć nowego produktu, do których trzeba obliczyć optymalną cenę. Lub inwestor może chcieć zaplanowania projektu, aby zobaczyć, jakiego rodzaju zwrot z inwestycji może on spodziewać. W zależności od tych sytuacji, końcowy wynik tego, co model obliczenia mogą być bardzo różne. Jeśli nie wiesz dokładnie, co decyzji użytkownika model musi podjąć, może znaleźć się zaczynać od nowa kilka razy, aż znajdziesz podejście, które wykorzystuje prawo wejść do znalezienia odpowiedniego wyjścia. Na Real naszych EstateIn scenariusz, chcemy dowiedzieć się, jakiego rodzaju zysk finansowy, możemy oczekiwać od nieruchomości inwestycyjnej przy pewnych informacji na temat inwestycji. Informacja ta będzie zawierać zmienne, takie jak cena zakupu, tempo wzrostu, ceny, po której możemy go wynająć, warunki finansowania dostępnych przednie nieruchomości, itp. Nasze zwrot z tej inwestycji będzie uzależniony od dwóch podstawowych czynników: naszej wypożyczalni dochodów i aprecjacja wartości nieruchomości. Dlatego powinniśmy zacząć od prognoz przychodów z wynajmu i wzrostu wartości nieruchomości w zamian. Kiedy już zbudowany, że części modelu, możemy skorzystać z informacji, które oblicza się, aby dowiedzieć się w jaki sposób będziemy finansować zakup nieruchomości i jakie koszty finansowe możemy spodziewać się ponieść w wyniku. Następnie zajmiemy się koszty zarządzania nieruchomościami. Musimy użyć wartości nieruchomości, że prognozowane w celu móc obliczyć podatki od nieruchomości, więc ważne jest, aby zbudować model w określonej kolejności. Z tych prognoz w miejscu, możemy zacząć poskładać rachunku zysków i strat oraz bilansu. Jak umieścić je w miejscu, możemy miejscu przedmiotów, które nie zostały jeszcze obliczone i być może będziemy musieli wrócić i dodać je w odpowiednich miejscach. Wreszcie, możemy użyć tych finansów do projektu przepływy pieniężne dla inwestora i obliczyć nasz zwrot z inwestycji. Układanie ModelWe powinny również zastanowić się, jak chcemy, aby położyć go na tak trzymamy pracy w czystości. W programie Excel, jeden z najlepszych sposobów organizowania modeli finansowych jest oddzielenie pewnych części modelu w różnych arkuszy. Możemy dać każdej karcie nazwę, która opisuje informacje w nim zawarte. W ten sposób inni użytkownicy tego modelu mogą lepiej zrozumieć, gdzie dane są obliczone w modelu i jak płynie. W naszym modelu nieruchomości inwestycyjnych, użyjmy cztery karty: nieruchomości, finansowania, kosztów i wyników finansowych. Nieruchomości, finansowania i wydatki będą karty, na której założenie wejścia i dokonać prognozy dla naszego modelu. Karta finansowe będą stronie wyników, gdzie będziemy wyświetlać wynik naszego modelu w sposób, który jest zrozumiały. Prognozowanie rozpocząć RevenuesLet ze kartę własności przez zmianę nazwy zakładki „Właściwości” i dodanie tego tytułu w komórce A1 w arkuszu. Dbając o niektóre z tych formatowania wydawania na przednim końcu, będziemy mieli łatwiej utrzymanie modelu w czystości. Następnie ustawmy nasze pole założeń. Kilka wierszy pod tytułem, należy wpisać „Założenia” i zrobić pionowej listy z następujących wejść: Cena Zakupu
Wstępne Miesięczny czynsz
Obłożenie
Roczne Appreciation
Roczna podwyżka czynszu
Bez pośredników
Inwestycji PeriodIn komórki na prawo od każdej etykiety wejścia, my skonfigurujemy polu wprowadzania przez dodanie realistycznych zastępczy dla każdej wartości. Będziemy formatu każdej z tych wartości w kolorze niebieskim. To jest powszechnie modelowania wskazują, że są wartości wejściowych. Formatowanie będzie łatwiej dla nas i innych, aby zrozumieć w jaki sposób model przepływu. Oto kilka odpowiadających im wartości na początek: $ 250,000. 00
1.550 dolarów. 00
95. 00%
3. 50%
1. 00%
6. 00%
4. cenę nabycia yearsThe będzie cena spodziewamy się zapłacić za konkretnej nieruchomości. Początkowy czynsz będzie cena, za którą możemy spodziewać się wynająć nieruchomości. Obłożenie zmierzy się jak dobrze nam utrzymać własność wynajmowane (95% zajętości oznacza, że ​​będzie tylko około 18 dni, że majątek będzie nie-wynajmowane między najemcami każdego roku). Roczna ocena będzie ustalenie stawki, że wartość naszej nieruchomości rośnie (lub maleje) każdego roku. Roczna podwyżka czynszu będzie ustalić, ile będziemy zwiększać czynszu rocznie. Środki opłaty maklerskie, jaki procent ceny sprzedaży nieruchomości będziemy musieli zapłacić pośrednik, gdy sprzedaż nieruchomości. Okres inwestycji to, jak długo będziemy trzymać właściwości zanim go sprzedać. Teraz, gdy mamy dobry zestaw założeń nieruchomości w dół, możemy zacząć wykonywać obliczenia w oparciu o te założenia. Uwaga na PeriodsThere Czas na wiele sposobów, aby rozpocząć prognozowania na wartości w czasie. Można projektu finansowe miesięczne, kwartalne, roczne lub kombinacji tych trzech. W większości modeli, należy wziąć pod uwagę prognozy finansowe miesięczne w ciągu pierwszych kilku lat. W ten sposób można umożliwić użytkownikom modelu, aby zobaczyć niektóre z cykliczności działalności (jeśli istnieje). Pozwala również dostrzec pewne problemy z modelu biznesowego, który nie może pokazać się w rocznych prognoz (takie jak braki saldo środków pieniężnych). Po pierwszych kilku lat, możesz prognozy finansowe w ujęciu rocznym. Dla naszych celów rocznych prognoz będzie zmniejszyć złożoność modelu. Ubocznym efektem tego wyboru jest to, że kiedy zaczynamy amortyzacji hipoteki później będziemy likwidacji ponoszenia kosztów z tytułu odsetek więcej, niż byłoby, gdybyśmy wypłacania płatności miesięcznych główny (co jest, co dzieje się w rzeczywistości). Kolejny wybór modelowania może warto rozważyć, czy w celu wykorzystania rzeczywistych nagłówków daty kolumn projekcji (31.12.2010, 31.12.2011,…). Może to pomóc w realizacji bardziej złożonych funkcji później, ale ponownie, dla naszych celów, będziemy po prostu użyć 1, 2, 3, itd. mierzyć naszą lat. W programie Excel, możemy grać z formatowania tych liczb trochę czytać: Rok 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4. . . Liczby te należy wpisać poniżej pole naszych założeń z pierwszego roku, poczynając od co najmniej kolumnie B. Będziemy prowadzić te wartości się do lat dziesięciu. Prognoz ponad dziesięć lat nie mają zbyt wiele wiarygodność więc większość modeli finansowych nie przekracza dziesięciu lat. Na ProjectionsNow że stworzyliśmy nasze etykiety czasu na „Właściwości” arkusza, jesteśmy gotowi do rozpoczęcia projekcji. Oto początkowe wartości chcemy projektu najbliższych dziesięciu lat w naszym modelu: Właściwość Wartość
Rocznego czynszu
Sprzedaż nieruchomości
Bez pośredników
Mortgage Bal.
Bal linii Equity.
Wpływy netto
Własność nieruchomości ValueAdd te pozycje w kolumnie A tuż poniżej i na lewo, gdzie dodaliśmy etykiet roku. Linia wartości nieruchomości po prostu projekt wartości nieruchomości w czasie. Wartość w jednym roku będzie równa z założeniem ceną zakupu a formuła będzie to po prostu odniesienie tego założenia. Wzór dla każdego roku z prawej w pierwszym roku będzie w następujący sposób: = B14 * (1 + $ B $ 7) W przypadku B14 jest komórką bezpośrednio na lewo od roku, w którym jesteśmy obecnie obliczania wartości nieruchomości i $ B $ 7 jest bezwzględnym odwołaniem do naszych „Roczne Appreciation” założenie. Ta formuła może być przeciągnięty przez rząd w celu obliczenia pozostałych lat wartości nieruchomości. Roczne linii wynajęcia obliczy rocznego czynszu dochody z majątku każdego roku. Wzór na pierwszy rok wydaje się w następujący sposób: = JEŻELI (B12> = $ B $ 10,0, B5 * 12 * $ B $ 6) B12 powinna być „1″ w roku etykiet stworzyliśmy. $ B $ 10 powinno być bezwzględne odwołanie z założeniem okresu inwestycji (dane w naszej celi założeniu powinien być liczbą całkowitą, nawet jeśli jest sformatowany na „lata”, w przeciwnym razie formuła nie będzie działać). B5 powinny być odniesienie do naszych comiesięcznych założeniu czynszu, i $ B $ 6 powinny być bezwzględne odwołanie do obłożenie. Co z tej funkcji, mówi, że jeśli nasz okres inwestycji to mniej niż rok, w którym wartość ta jest obliczana, to wynik musi być zero (nie będziemy już właścicielem nieruchomości po jego sprzedaży, więc nie możemy zbierać wynajęcia ). W przeciwnym razie formuła obliczenia rocznego czynszu, który wynosi miesięczny czynsz pomnożona przez dwanaście, a następnie mnoży się przez współczynnik obłożenia. W kolejnych latach, formuła będzie wyglądać podobnie do: = JEŻELI (C12> = $ B $ 10,0, B16 * (1 + $ B $ 8)) Ponownie, jeśli okres inwestycji to mniej niż rok, w którym wartość ta jest oblicza się, to wynik będzie zerowy. W przeciwnym razie po prostu przyjmować wartości ostatnich lat dochody z najmu i zwiększenie jej przez nasze roczne założenie podwyżki czynszu w komórce $ B $ 8. Czas ExitNow, że mamy prognozowanych wartości nieruchomości i czynszów, teraz możemy prognozę dochodów z ewentualnego zbycia nieruchomości. W celu obliczenia przychodów netto ze sprzedaży naszej własności, musimy prognoza wartości wymienionych powyżej: cena sprzedaży nieruchomości, opłaty maklerskie, balans i równowagę hipotecznych kapitałowych linii. Formuła prognozowania cena sprzedaży jest w następujący sposób: = JEŻELI (B12 = $ B $ 10, B14, 0) Wzór ten mówi, że jeśli w bieżącym roku (B12) jest równa naszej okresu inwestycji ($ B $ 10), cena detaliczna sprzedaż będzie równa naszej prognozowanych wartości nieruchomości w danym roku (B14). W przeciwnym razie, jeśli rok nie jest rokiem planujemy sprzedać nieruchomość, to nie ma sprzedaży, a cena sprzedaży jest równa zero. Wzór do obliczenia opłaty broker ma podobne podejście: = JEŻELI (B18 = 0,0, B18 * $ B $ 9) Wzór ten mówi, że jeśli cena sprzedaży za dany rok (B18) jest równa zero, to opłaty maklerskie są zero. Jeśli nie ma sprzedaży, nie ma opłat brokerskich. Jeśli jest sprzedaż następnie opłat maklerskich są równe ceny sprzedaży (B18) pomnożonej przez założenie opłat maklerskich ($ B $ 9). Nasze saldo kredytów hipotecznych i nasz bilans kapitałowych linii będziemy obliczać na następnym arkuszu, więc teraz możemy je zostawić dwa puste wiersze jako zastępcze dla tych wartości. Nasze przychody netto ze sprzedaży nieruchomości będzie po prostu cena sprzedaży mniej broker opłat mniej saldo kredytów hipotecznych, mniej domu kapitałowych linii równowagi. Dodajmy jeszcze jedną linię o nazwie „Owned wartości nieruchomości.” Ta linia pojawi się wartość nieruchomości, co posiadamy, więc będzie odzwierciedlać wartość zero gdy już sprzedał. Formuła będzie po prostu: = JEŻELI (B12> = $ B $ 10,0, B14) B12 odnosi się do bieżącego roku w naszym rzędzie etykiet roku. $ B $ 10 odnosi się do naszego założenia, okresu inwestycji, i B14 odnosi się do aktualnej wartości lat w wierszu wartości nieruchomości obliczono. Wszystko to linia nie jest reprezentować naszą linię wartości nieruchomości, ale pokaże zero wartości nieruchomości po tym, jak sprzedać nieruchomość. Na modelu FinancingNow niech w jaki sposób będziemy finansować nabycie nieruchomości. Nazwijmy nową kartę „Finansowanie” i dodać tytuł „Finansowanie” w górnej części arkusza. Pierwszą rzeczą, którą musimy wiedzieć, ile trzeba do finansowania. Aby rozpocząć, niech typu „cena nabycia” kilka wierszy pod tytułem. Na prawo od tej komórki odwołuje się do naszych założeniu cen zakupu od „Nieruchomości” kartę (Property =! B4). Będziemy sformatować tekst z tej komórki na zielony, bo jesteśmy z linkami do informacji na temat w innym arkuszu. Formatowanie tekstu w kolorze zielonym jest wspólnym finansowych konwencji modelowania, aby śledzić, gdzie informacje płynące z. Poniżej tej linii, typ niech „Working Capital.” Na prawo od tej komórki, niech wchodzi założenie 5.000 dolarów. 00 (sformatowane w kolorze niebieskim wskazuje wejście). Nasze robocze założenie kapitału stanowi dodatkowy kapitał uważamy, że musimy w celu pokrycia z dnia na dzień zarządzanie nieruchomości inwestycyjnych. Możemy mieć pewne wydatki, które nie są w pełni pokryte przez naszych przychodów z najmu i nasz kapitał obrotowy pozwoli upewnić się, że nie napotkasz problemy przepływów pieniężnych. Poniżej linii kapitału obrotowego, niech typu „Razem kapitał potrzebny” i na prawo od tej sumy komórek wartości naszej ceny zakupu i pracy założenie kapitału. Kwota ta zostanie łączna kwota kapitału będziemy musieli podnieść. Capital linii SourcesA kilka poniżej naszych „Kapitał ogólne potrzeby,” stwórzmy pole źródeł kapitału. To pole będzie miał sześć kolumn z pozycjami: źródła, ilości, ceny zakupu%, stopa, termin i rocznych płatności. Dwa typowe źródła kapitału dla nabycia własności hipotecznych i kapitałowych linii kredytowej (lub pożyczki). Nasz ostatni źródłem kapitału (w tym modelu tak) będzie naszym środków własnych lub kapitału. W kolumnie źródeł, dodajmy „First Mortgage”, „Linia Equity Credit” i „Kapitał” w trzech komórkach poniżej naszych źródeł pozycji. W przypadku typowego kredytu hipotecznego, bank zwykle pożyczyć do 80% wartości nieruchomości na pierwszy hipotecznych, więc niech to wprowadzić 80% w linii pierwszej hipoteki na podstawie ceny zakupu% pozycji (ponownie, sformatowany w kolorze niebieskim do wskazywać wartości wejściowej). Możemy teraz obliczyć kwotę nasz pierwszy kredyt hipoteczny w kolumnie kwota z następującego wzoru: = B5 * C11B5 jest odniesienie do naszej ceny zakupu i C11 jest odniesienie do naszego zakupu% założenie cena. Na obecnym rynku, banki niechętnie oferują linie kapitału kredytu, jeśli jest mniej niż 25% kapitału zainwestowanego w nieruchomości, ale niech udawać, że są skłonni pożyczyć trochę. Załóżmy, że będą one pożyczyć nam kolejne 5% wartości nieruchomości w formie linii equity. Wprowadź 5% (na niebiesko) w kapitale linii linii kredytowych w ramach ceny zakupu% pozycji. Możemy użyć podobnej formuły do ​​obliczenia kwoty kapitałowych linii w kolumnie ilość: = B5 * C12Now, że mamy kwoty finansowania bankowego dostępne dla naszych zakupu, możemy obliczyć, ile akcji będziemy potrzebować. Pod ilość pozycji w wierszu dla sprawiedliwości, wpisz następującą formułę: = B7-B11-B12B7 jest naszą całkowitą potrzebnego finansowania. B11 jest finansowanie dostępne w pierwszym kredytów hipotecznych i B12 jest finansowanie ze źródeł kapitałowych linii kredytowej. Ponownie, zakładamy, że będziemy musieli wybulić pieniężnych za nic nie możemy finansować za pośrednictwem banku. Koszt CapitalNow niech dowiedzieć się, co to finansowanie będzie kosztować nas. Na temat ceny, załóżmy 5% na pierwszej hipoteki i 7% na linii akcji. Wpisz obu tych wartości na niebiesko w naszej kolumny tempie. Na warunkach, typowych kredytów hipotecznych wynosi 30 lat i linii kapitałowych może być 10 lat. Załóżmy, wprowadź te wartości na niebiesko pod pojęciem pozycji. Roczne kolumnie płatności będą obliczenia rocznej płatności trzeba będzie dokonać w pełni spłacić każdy kredyt do końca swojej kadencji, łącznie z odsetkami. Będziemy korzystać z funkcji programu Excel, aby to zrobić: =- PMT (D11, E11, B11, 0) Funkcja PMT da nam wartość stałą płatności zrobimy z pewnej stawki (D11), pewną liczbę okresów (E11), wartość bieżąca (B11) i przyszłej wartości (które chcemy być zera, aby w pełni spłaty kredytu). Następnie można użyć tej samej formuły w komórce poniżej do obliczenia dopłaty do linii akcji. Teraz jesteśmy gotowi do map nasze prognozy. Zacznijmy od kopiowania nagłówków kolumn na karcie nieruchomości (1 rok, rok 2, itd.) i wklej je na karcie finansów poniżej pole naszych źródeł kapitału. Zastanówmy się również wyciągnąć właścicielem linii wartości nieruchomości na karcie własności (oznaczenie wartości w zielonej, aby pokazać, że pochodzą one z innego arkusza). Teraz przewidywano kilka sald związanych z naszym pierwszym hipotecznych. Etykieta Miejmy tej części arkusza „Mortgage First” i poniżej dodać następujące pozycje w pierwszej kolumnie: Bilans Beginning
PMT zainteresowanie
Główny PMT
Koniec sprzedaży BalanceFor BalancePost rok nasz bilans początku będziemy tylko odniesienia naszej pierwsza kwota kredytu hipotecznego (= B11). Od lat dwa i później, po prostu odniesienie do poprzedniego roku Saldo końcowe (= B25). Aby obliczyć odsetki za każdy rok, po prostu pomnożyć przez nasz bilans początku przyjęto stopę procentową (= B22 * $ D $ 11). B22 będzie w bieżącym roku początku równowagę i $ D $ 11 będzie można zakładamy stóp procentowych. Aby obliczyć każdego roku głównych płatności, po prostu odjąć bieżącego roku odsetki od naszych rocznych płatności (= $ F $ 11-B23). $ F $ 11 jest roczna opłata obliczono wcześniej, a B23 jest w bieżącym roku odsetek. Nasz bilans końcowy jest po prostu nasz bilans początku minus naszych głównych płatności (= B22-B24). W końcu nasz bilans po sprzedaży to po prostu nasz Saldo końcowe dla każdego roku lub zero, jeśli już sprzedał nieruchomość (= JEŻELI (B19 = 0,0, B25)). Linia ta pozwoli nam łatwo reprezentować nasz dług, kiedy idziemy do budowy naszego bilansu później. Teraz powtarzać tych samych linii i obliczeń do projekcji naszej linii equity sald kredytowych. Gdy skończymy z tych dwóch źródeł, dla nas zakończenia arkusza finansowania. Biorąc BackWe Step teraz spadek naszych kredytów hipotecznych i linii kapitału własnego jednostki z powrotem na karcie właściwości w celu obliczenia naszych przychodów netto. W odniesieniu do bilansu hipoteki stosujemy formułę: = JEŻELI (! B18 = 0,0, Finansowanie B22) B18 odnosi się do bieżącego roku wartość sprzedaży nieruchomości. Jeśli wartość wynosi zero, chcemy równowagi hipotecznych wynosi zero, ponieważ nie jesteśmy sprzedaży nieruchomości w danym roku i nie muszą wykazywać saldo kredytów hipotecznych. Jeśli wartość nie jest równa zero, to chcemy pokazać równowagi hipotecznych na dany rok, które można znaleźć na karcie finansowania (Financing! B22). Używamy tej samej formuły obliczania równowagi kapitałowych linii. Na etykiecie ExpensesLet nasze wydatki zakładce „Koszty” i dodać pod tym samym tytułem w górnej części arkusza. Ten arkusz będzie proste i zrozumiałe. Po pierwsze, stwórzmy tabelę założeń z następującymi etykietami wejścia: stopa podatkowa
Roczne Naprawy Home
Rocznego czynszu Broker
Pozostałe koszty
InflationNext do każdej z tych komórek, niech wprowadź następujące wartości założenie na niebiesko: 1. 10%
800 dolarów. 00
100 $. 00
50 $. 00
1. 50% Każda z tych założeń stanowi około elementem bieżących kosztów zarządzania nieruchomości. Poniżej nasze pole założenia, niech jeszcze raz wklej nasz rok nagłówki z jednym z naszych innych arkuszy (1 rok, rok 2, itd.). Odrzućmy w linii, która pokazuje naszą własnością wartość nieruchomości, które obliczono wcześniej i format tych wartości w kolorze zielonym. Będziemy potrzebować tych wartości w celu obliczenia nasz koszt podatku, więc będzie łatwiej go mieć na tym samym arkuszu. Poniżej tej linii, dodajmy kilka pozycji, że będziemy prognozowania: remont domu
Wynajem Opłaty Broker
Inne ExpensesTaxesOur pierwszym roku remont domu będzie po prostu równy nasze roczne założenia (B5 =). W kolejnych latach, jednak musimy sprawdzić, czy nadal właścicielem nieruchomości. Jeśli nie, nasz koszt będzie wynosić zero. Jeśli tak, chcemy rozwijać nasz koszt naprawy domowe o wskaźnik inflacji. Oto, co funkcja w kolejnych latach powinna wyglądać następująco: = IF (C $ 13 = 0,0, B15 * (1 + $ B $ 8)) W tym przypadku C $ 13 jest w bieżącym roku wartość nieruchomości, B15 jest poprzedni rok w domu koszt naprawy, i $ B $ 8 odnosi się do stopy inflacji. Do czynszu brokera i innych wydatków, możemy użyć tej samej metody do prognozowania tych wydatków. Z tytułu podatków, będziemy musieli użyć innego obliczeń. Podatki od nieruchomości zależeć od wartości nieruchomości, dlatego użyliśmy procent do reprezentowania podatku założenia. Nasz wzór do obliczenia podatku będzie w następujący sposób: = B13 * $ B $ 4Since naszych podatków będzie zero, kiedy nasze wartości nieruchomości wynosi zero, możemy po prostu pomnożyć nasze wartości nieruchomości (B13) przez naszych szacunków stopa podatkowa ($ B $ 4). A teraz mają prognozowany naszych wydatków. Putting It All TogetherNow zaczyna się zabawa. Musimy umieścić wszystkie nasze prognozy na reprezentacyjny sprawozdań finansowych. Ponieważ będzie to część modelu, która jest przekazywana dookoła, my chcemy, aby było szczególnie czyste i dobrze sformatowana. Niech etykiecie zakładce „Finanse” i wprowadzić tym samym tytułem w górnej części arkusza. Kilka linii poniżej, zaczynamy naszą bilansu przez dodanie „Bilans” etykieta w pierwszej kolumnie. Tuż poniżej tej linii, będziemy spadek w standardowych pozycjach roku, tym razem chcemy dołączyć 0 Rok przed 1 rok kolumnie. Po lewej stronie arkusza poniżej nagłówków roku, będzie układ bilansu w następujący sposób: Gotówka
PropertyTotal AssetsFirst hipoteczny
Linia Equity Credit
Wszystkich DebtPaid-In Capital
Niepodzielony zysk
Wszystkich EquityTotal Zobowiązania i wartości pieniężnych EquityCheckOur w roku zerowego będzie równe kwocie kapitału planujemy zainwestować, więc będziemy odniesienia naszych wartości kapitałów własnych z arkusza finansowania (Finansowanie =! B13) oraz format wartości w kolorze zielonym. Nieruchomości, pierwszy hipotecznych, linia kapitału i zysków zatrzymanych będą wszystkie zera w roku zerowego, ponieważ nie zainwestowali jeszcze nic. Możemy pójść dalej i dodać do formuły aktywów (gotówka oraz nieruchomości), całkowitej wartości długu (pierwszy hipotecznych oraz linii kapitału własnego), kapitał własny (kapitał wpłacony oraz zyski zatrzymane) i Pasywa razem (całkowite zadłużenie oraz kapitału własnego ). Wzory te pozostaną takie same dla wszystkich lat bilansu. W roku saldo zero wpłaconego kapitału, będziemy korzystać z tego samego wzoru jak pieniężnych za rok zerowy (Finansowanie =! B13). Wracając do gotówki, będziemy korzystać z tej linii jak nasze wtyczki w bilansie, ponieważ gotówka jest najbardziej płynnych pozycji w bilansie. Aby dokonać gotówką wtyczka, możemy dokonać gotówką równa sumie pasywów minus nieruchomości. Powinno to zapewnić, że bilans zawsze sald. Nadal trzeba uważać, aby zobaczyć, czy nasz gotówki jest zawsze ujemny, co może stanowić problem. Na bilans, nieruchomości jest zwykle reprezentowana w jego historycznej wartości (nasze ceny zakupu), więc będziemy korzystać z następującego wzoru, aby pokazać nasze wartości nieruchomości i sformatować go na zielono: = JEŻELI (C5> Nieruchomości = $ B $ 10,0 Nieruchomości! $ B $ 4) C5 reprezentuje bieżącego roku. Nieruchomości! $ B $ 10 jest odniesienie do naszego założenia, okresu inwestycji i $ B $ 4 jest w odniesieniu do ceny zakupu. Wartość nieruchomości będzie albo zero (po tym jak sprzedał go) lub równa Nasza cena zakupu. Nasz pierwszy hipotecznych i sald kapitałowych linii możemy po prostu wyciągnąć z bilansu po sprzedaży w zakładce finansów. Mamy formacie każdej linii w kolorze zielonym, aby pokazać, że jest ono pobierane z innego arkusza. Kapitał wpłacony, będzie równa albo naszej pierwotnej inwestycji (jako że nie będzie podejmował dodatkowe inwestycje) lub zero po sprzedaliśmy nieruchomości. Formuła jest następująca: = JEŻELI (C5> Nieruchomości = $ B $ 10,0 $ B $ 16!) C5 reprezentuje bieżącego roku. Nieruchomości! $ B $ 10 jest odniesienie do naszego założenia, okresu inwestycji i $ B $ 16 jest odniesienie do roku zero naszego kapitału wpłaconego. Będziemy musieli przejść zatrzymanych linii zarobków, aż po nasze mamy prognozowany rachunek zysków i strat, ponieważ zależy od dochodu netto. Linia sprawdzić to szybki sposób mówienia, czy bilans jest zrównoważony. To jest po prostu równa sumie aktywa minus zobowiązania ogółem i kapitału własnego. Jeśli wartość nie jest równa zeru, to wiesz, jest pewien problem. Jako dodatkowy dzwonek i gwizdek, można użyć formatowania warunkowego, aby wyróżnić żadnych problemów. Obliczanie LineBelow dołu linii sprawdzić, ustawmy nasz rachunek zysków i strat w taki sam sposób stworzymy nasz bilans – z „Rachunek zysków i strat” ​​etykietę, a następnie nasz rok nagłówki kolumn. Będziemy układ naszego rachunku zysków i strat w następujący sposób: dochody z najmu
Wpływy ze sprzedaży
Wszystkich RevenueHome Naprawy
Wynajem Opłaty Broker
Pozostałe koszty
Przychody operacyjne ogółem ExpensesOperating wydatków IncomeInterest
TaxesNet IncomeRental dochodów, wpływów ze sprzedaży, naprawy domowe, wynajem opłat maklerskich, innych kosztów i podatków, może być po prostu pobierane z innych arkuszy, gdzie mamy obliczone nich (i sformatowana w kolorze zielonym oczywiście). Koszty z tytułu odsetek jest po prostu sumą odsetek zarówno hipotecznych, a linia kapitału na karcie finansowania. Pozostałe pozycje są proste obliczenia. Dochody ogółem jest sumą przychodów z najmu i wpływów ze sprzedaży. Koszty operacyjne ogółem jest sumą remont domu, wynajem opłat maklerskich oraz innych kosztów. Zysk operacyjny jest łączne przychody minus całości kosztów operacyjnych. Zysk netto jest zysk operacyjny minus koszty odsetek i podatków. Teraz, gdy mamy kwota netto dochodu, możemy wrócić do naszych zatrzymanych linii zarobków w naszym bilansie na zakończenie, że aż. Wzór na niepodzielony wynik lat ubiegłych począwszy od pierwszego roku, a w przyszłości należy w następujący sposób: = JEŻELI (C5> = Property $ B $ 10,0, B17 + C43!) Znowu funkcji JEŻELI patrzy na bieżący rok (C5) i porównuje go do naszego okresu inwestycji (Property! $ B $ 10). Jeśli jest większy lub równy okresowi inwestycji, to mamy zamknęliśmy nasze inwestycje i wartość wynosi zero. W przeciwnym razie formuła zysków zatrzymanych jest z poprzedniego roku saldo zysków zatrzymanych (B17) oraz w bieżącym roku zysk netto. A teraz FlowTo pieniężne odpowiedzieć na nasze pierwotne pytanie, co nasz zwrot z tej konkretnej inwestycji będzie, musimy projektu przepływy pieniężne dla inwestora. Aby to zrobić, stwórzmy innej sekcji poniżej rachunku zysków i strat o nazwie „Cash Flow Investment”, która również nasz rok nagłówki kolumn. Będziemy również dodać następujące wiersze: Inwestycja Początkowa
Zysk netto
FlowOur początkowej środków pieniężnych linii inwestycji tylko wartość w pierwszej komórce roku zerowego, i będzie równa naszej kapitału wpłaconego tylko negatywne (=- B16). Nasze początkowe przepływów pieniężnych jest ujemny, ponieważ sprawiają, że inwestycje kapitałowe na sfinansowanie projektu. Reszta naszych przepływów pieniężnych jest w postaci zysku netto. Ponieważ nie mamy przychodów netto ze sprzedaży majątku przepływającej przez zysk netto, jak również, możemy po prostu ustawić netto linii dochodów w wysokości dochodu netto z naszego rachunku zysków i strat. Aby maksymalnie zwiększyć nasze możliwości powrotu, zakładamy, że zysk netto jest wypłacana corocznie, a nie zachował się (może to spowodować pewne ujemne salda pieniężne, ale dla uproszczenia, zrobimy to założenie). Przepływ gotówki jest po prostu sumą początkowej inwestycji i zysk netto w każdym roku. Wynik powinien być negatywny komórek, a następnie niektóre negatywne lub pozytywne dane dochód netto (w zależności od naszych założeń modelu). Teraz jesteśmy gotowi do obliczenia nasz powrót. Kilka linii poniżej linii przepływu środków pieniężnych, będziemy etykiety linii „IRR” lub wewnętrznej stopy zwrotu. Wewnętrzna stopa zwrotu jest w zasadzie stopy dyskontowej, przy której przyszłych przepływów pieniężnych jest równa początkowej wypływ środków pieniężnych. Innymi słowy, to stopa dyskontowa, która nadaje projektowi obecnie wartość zero. Formuła wejdziemy na prawo od tej etykiety jest w następujący sposób: = JEŻELI (CZY.BŁĄD (IRR (B51: L51)), „N / A”, IRR (B51: L51)) Dodajemy wymyślnej formatowania wzoru, aby upewnić się, że jeżeli funkcja IRR nie może obliczyć zysk, pokazuje się jako „N / A.” podstawowych funkcji IRR po prostu odniesienia naszych komórek przepływów pieniężnych (B51: L51). Teraz możemy bawić z naszych danych wejściowych do modelu, czy nasze założenia i naszego projektu sensu. Jeśli dane z podobnego projektu, można wprowadzić te wartości czy model z uwagą śledzi aktualne wyniki projektu. Ten test pomoże Ci określić, czy model działa prawidłowo. Pamiętaj, że model jest tylko tak dobre, jak założenia się w nim, więc nawet szczegółowy model funkcjonowania projektu, będziesz musiał zainwestować sporo czasu badania odpowiednich założeń. To tylko jeden przykład z modelu finansowego. Inne modele mogą być bardziej proste i znacznie bardziej szczegółowe. Aby być wielkim modeler, trzeba praktyki.